На вторичке и на банкротных торгах риски разной природы, и сравнивать их напрямую нельзя.

На вторичке риск находится в личности продавца и его прошлом:
1. Финансовое состояние продавца невозможно проверить до конца. Долги перед физлицами, поручительства, будущая субсидиарная ответственность — этого нет ни в ЕГРН, ни в других источниках. Вы покупаете квартиру у человека, чье реальное финансовое положение вам недоступно.
2. Если продавец в течение трёх лет после сделки уйдёт в банкротство, финансовый управляющий имеет право оспорить продажу как совершённую в ущерб кредиторам. Покупатель становится ответчиком по иску, а не просто стороной старой сделки.
3. Проверять приходится не только продавца, но и всех предыдущих собственников. Цепочка сделок оспаривается целиком, а не по последнему звену.

По данным Федресурса, доля сделок, которые арбитражным управляющим удаётся признать недействительными в банкротных процедурах, составляет от 43 до 47%. Это означает, что если ваш продавец окажется банкротом, шанс лишиться купленного жилья достаточно высок.

На торгах в банкротстве риск другой. Он находится в объекте и процедуре:
1. Продавец не физлицо, а арбитражный управляющий, который действует только в соответствии с законом о банкротстве, находится под постоянным контролем кредиторов, суда и регулятора. Имущество реализуется на публичных торгах. Все документы находятся в открытом доступе на сайте ЕФРСБ. Скрыть здесь намного сложнее, чем в частной сделке между двумя людьми.
2. Оспорить договор купли-продажи невозможно. Оспорить можно только сами торги при явном нарушении проведения торгов, что является исключительным случаем.
3. Но риск не исчезае. Он может находится в самом объекте. Информацию об обременениях и правах третьих лиц обязан предоставлять арбитражный. Но я настоятельно рекомендую делать это самостоятельно.

Основная разница торгов против вторички – это разная природа рисков.
Скрытые долги продавца на вторичке оценить заранее нельзя, эта информация не публикуется до момента, когда уже поздно.

Отсюда практический вывод: на вторичке инвестируйте время в проверку продавца и цепочки прошлых сделок, на банкротных торгах в проверку объекта и соблюдения правил проведения торгов в соответствии с законодательством.

#совет

🟢 Консультации
🟢 Обучение
🟢 Ассистент

Торги по банкротству с Сергеем Захаровым